Közzététel:2014. február 19., szerda

Írta Hírmorzsák

Elvben mintaértékűnek tervezik a Magdolna-negyed önkormányzati tulajdonú bérházainak „energiahatékony felújítását”, melynek keretében többek között 28 önkormányzati bérházat újítanak fel 2013 és 2015 között. Az épületek többségén végrehajtanak valamilyen energiahatékonyságot növelő beavatkozást (födém-, tető- és tűzfalszigetelések, nyílászárócserék), de jellemzően csak egyfélét. Komplex, jelentős energiamegtakarítást eredményező felújításról tehát szó sincs.

Az évtizedeken át elmaradt felújítások és karbantartások miatt a házak műszaki állapota sok esetben kritikus, így a sürgős szerkezeti beavatkozások mellett az energiahatékonyság csak másodlagos szempont, akárcsak a homlokzatok felújítása (a 28-ból 15 ház homlokzata újul meg). A házak energetikai besorolása H-ról D-re javul (azaz a „gyenge” minősítésről a „követelményt megközelítőre”), ami még így is a jogszabályi által megfelelőnek ítélt C kategória alatt van. Az egyes lakástípusok energiafogyasztásának változásáról nem készült becslés, így nem tudni, hogy a rezsiköltségek hogyan változnak a felújítások után az egyes lakások esetében. Az igazán energiahatékony (komplex) felújításokhoz nagyságrenddel több pénz kellett volna, különösen, hogy sok házat vontak be a projektbe.

Alapvető probléma, hogy miközben az alternatív energiaforrásoknak (pl. napkollektor) meglehetősen magas a bekerülési költségük, a fel nem használt többletenergia felvásárlási ára alacsony. Így ha felszereltek volna zöldenergiát termelő berendezést, akkor sem érte volna meg azt továbbadni. Pedig ha magasabb lenne a rendszerbe betáplált energia felvásárlási ára, akkor banki hitelkonstrukciót is alapozni lehetett volna az energiahatékonyságot javító beruházások finanszírozására. Így viszont a felújításokat piaci forrás helyett kizárólag az Új Széchenyi Terv keretében elnyert pályázati forrásból finanszírozzák, ebben a szakaszban még az önkormányzatnak sem kell hozzápakolniuk önrészt a saját épületeik felújítására. Ez a finanszírozási forma nyilvánvalóan nem fenntartható, az adott mennyiségű pénzből kevés számú rekonstrukcióra telik.

Francia sci-fi

A Magdolna-projekt energiahatékonysági gyengeségei alapvetően nem önmagból a projekt megvalósításából fakadnak, hanem sokkal inkább abból, hogy a hazai gyakorlat, illetve az azt meghatározó szabályozási és finanszírozási környezet nem ad megfelelő kereteket a bérlakások rehabilitációjára. Nem úgy, mint például Franciaországban, ahol a 2009-ben elfogadott Grenelle-törvénynek és az annak nyomán megalkotott helyi klímaterveknek köszönhetően (melyek pontosan meghatározták a felújítandó lakások mennyiségét és az elérendő energetikai besorolást) óriási lendületet kaptak az energiahatékonysági beruházások.

A bérlakásokat üzemeltető szervezetek jelentős mértékben járulnak hozzá a saját lakásaik felújításához. Ebben nemcsak az erős tulajdonosi elkötelezettségük tükröződik, hanem a törvényi kötelezettségük is. Meghatározott számú bérlakást kell felújítaniuk, illetve csak akkor kapnak felújításra állami, önkormányzati forrásokat, ha tényleges energiamegtakarítást érnek el.A Grenelle-törvény 2020-ig 800.000 szociális bérlakás energiahatékony felújítását tűzte ki célul. (Franciaországban a több mint 5 millió lakásból álló szociálisbérlakás-szektor a teljes lakásállomány 18 százalékát (forrás: INSEE) teszi ki.) A felújítások finanszírozása több lábon áll: jelentős összegű – bár az elmúlt években némileg csökkenő – állami támogatás, valamint kedvező kamatozású hitelek állnak rendelkezésre az önkormányzatok és bérlakás-üzemeltetők saját forrásaik mellett. Az EU-s pénzek csak kis részét alkotják a felújítások költségvetésének.

Emellett jól felfogott üzleti érdekük is a lakások felújítása, hiszen ezek javítják a lakások vonzerejét, az alacsonyabb rezsiköltségek miatt javul a bérlők fizetőképessége, így csökken a lakbérnemfizetés kockázata is. Ezen kívül az is gyakori, hogy az elért megtakarításból a lakóknak vissza kell fizetniük egy részt, így utólag hozzájárulnak a korszerűsítés költségeihez. Az első időszakban (kb. 10 évig) a bérlők tényleges megtakarítása nem jelentős, viszont javul a lakások minősége, és a Franciaországban folyamatosan növekvő energiaáraknak való kitettség határozottan csökken. Ráadásul az, hogy a meghatározott összeget „vissza kell fizetni” a megtakarításokból, elvileg arra motiválja a bérlőket, hogy törekedjenek a lakás energiahatékony használatára.

160 ezer lakás 2020-ig

A felújítások megvalósuláshoz a törvényi előírások és a megfelelő finanszírozás mellett a különböző szereplők együttműködésére van szükség. Lyon és agglomerációjának társulása (GrandLyon) az elkészített klímatervük értelmében 160 ezer lakást kívánnak energiahatékony módon felújítani 2020-ig, ebből 40 ezer szociális bérlakás.

Amikor bérlakás-üzemeltetők felújítanak, az esetek többségében C energiaszintre javítják a házak teljesítményét, de a klímaterv végrehajtása érdekében GrandLyon megállapodott az üzemeltetőkkel, hogy ha BBC besorolású, tehát alacsony fogyasztású épület címkét kapnak a felújított épületek (vagyis nem fogyasztanak éves szinten 54 kWh/nm²-nél többet), akkor az agglomeráció állja az eredetileg tervezett és a megemelt energiahatékonyságú korszerűsítés költsége közötti különbséget.

Az üzemeltetőkkel kötött megállapodás alapján 2014-ben elindult egy kísérleti program, amelynek keretében 2000 lakás felújításával tesztelik a konstrukciót. A magánlakásszektorban hasonló konstrukcióban járulnak hozzá a felújításokhoz.

Az energiahatékonynak tekinthető felújítások komplex beavatkozásokkal járnak (teljes külső vagy belső szigetelés, nyílászárók cseréje, fűtési, és szellőzési rendszer modernizálása, valamint megújuló energiaforrások felhasználása, pl. napelemek felszerelése az épületen). Ezek a beavatkozások teszik lehetővé, hogy érdemben csökkenjen a lakások, házak energiafogyasztása, és a klímavédelmi célok is teljesüljenek.

Kedvezőtlen adottságok

Hazánkban az igen kiterjedt panelprogramon kívül eddig nem volt más típusú ingatlanokat érintő jelentősebb energiahatékonysági program. Miután a szociális bérlakáshoz jutás feltétele az alacsony jövedelem, az ilyen bérlakások energiahatékony felújítása nagy eséllyel csökkentené a családokat sújtó energiaszegénységet. Ez a szociális bérlakások esetében azért is sürgető, mert azoknak az energiahatékonysági szintje még rosszabb, mint az egyéb magáningatlanoké – emiatt a fűtési költségek is magasabbak.

A hazai szociálisbérlakás-szektor energiahatékony megújulásához azonban több dolgot is egyszerre kellene kezelni. Egyrészt meg kell teremteni azokat a jelenleg hiányzó kereteket, melyek meghatározzák a felújítások ütemét, mértékét, és elősegítik a megvalósítást (a jelenleginél részletesebb törvényi szabályozás, helyi klímatervek stb.). A felújítások megvalósítását nagyban elősegíthetné olyan „energiahatékonysági tudásközpontok” létrejötte, melyek átfogó tudással rendelkeznek ezeknek a felújításoknak a technikai, pénzügyi, intézményi és szociális vonatkozásairól, s ezt a tudást az önkormányzatok rendelkezésére bocsátják, valamint koordinálják és monitorozzák a végrehajtást.

Szükség van olyan (jogszabályi) ösztönzőkre, melyek az önkormányzatokat felelősebb tulajdonosi szemléletre, a bérlakások energiahatékony felújítására „bírják” (2008 óta a fővárosi kerületek kivételével a települési önkormányzatok kevesebbet költöttek a lakásállományukra, mint amennyi jövedelmük befolyt a bérleti díjakból. Forrás: KSH, Társadalmi helyzetkép – Lakáshelyzet, 2010). A jelenlegi bérlakásállomány nehezen üzemeltethető fenntarthatóan.

Magyarországon az EU-n belül az egyik legkisebb a szociális bérlakások aránya (2,7%), míg az igény ennél jóval nagyobb. (Becslések szerint mintegy 300.000 háztartás helyzetén javítana érdemben egy szociális bérlakás, míg összesen 117.158 önkormányzati bérlakás van (2012-es adat), aminek a 10 százaléka a rossz állapota miatt üresen áll. Miközben ebbe a számba azok a szociális lakások is beletartoznak, melyeket „költség-, illetve piaci áron” adnak bérbe.) Ráadásul a privatizáció után kifejezetten a rossz minőségű lakások maradtak az önkormányzatok „nyakán”. A mennyiségi bővítés nem csak a szükségletekre való megfelelő válasz lenne, hanem a megfelelő gazdálkodást is elősegítené (méretgazdaságosság).

Mi hiányzik?

Az intézményi, törvényi keretek mellett meg kell teremteni a kedvező finanszírozási kereteket: a jelenleg rendelkezésre álló EU-s pályázati források mellett szükség volna kifejezetten az energiahatékony felújításokra szánt kiszámítható, stabil állami támogatásra is. Emellett kedvező hitelkonstrukciók kidolgozása is szükségszerű volna. A felújítások során a bérlakásokban élőkkel is szorosan együtt kellene működni: a súlyosan eladósodott háztartások adósságait épp úgy rendezni kellene, ahogy szükség volna a lakás használatához szükséges tudás átadására (modern fűtési és egyéb berendezések használata, további energiatakarékossági tanácsok). Az energiahatékony felújítások kivitelezése komplex szaktudást igényel: ehhez is kellenek megfelelően kiképzett szakemberek.

Összességében tehát elmondható, hogy a hazai bérlakásszektor energiahatékony felújításának beindulását több tényező is akadályozza. Ha a kormány a rezsicsökkentésre fordított energiáinak legalább egy részét a fent említett hiányzó keretek megalkotására fordítaná, akkor a megvalósuló felújítások révén úgy csökkenne célzottan az alacsony jövedelmű családok rezsije és javulna az energiatakarékosság, hogy közben a klímavédelmi szempontok is érvényesülnek. Arról nem is beszélve, hogy a felújítások megindulásával tényleges munkahelyek jönnének létre.